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WEG: Geänderte Kostenverteilung bei Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum

Eine in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbarte abweichende Kostenverteilung gilt auch für die Beseitigung anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 36/24).

Eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Sonderumlage auf alle WEG-Eigentümer für die Sanierung maroder Fenster sorgte zwischen den Beteiligten für Streit. In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war klar geregelt: Für bestimmte Bauteile (nichttragende Innenwände, Bodenbeläge sowie Fensterstöcke, -rahmen und -scheiben) sollten die jeweiligen Eigentümer selbst für Instandhaltung und Reparatur zahlen. Sie sind zwar rechtlich Gemeinschaftseigentum, aber liegen räumlich im Bereich der einzelnen Einheiten. In der Eigentümerversammlung im Juli 2021 wurde beschlossen, die bereits anfänglich vorhandenen Mängel am Gemeinschaftseigentum – insbesondere an den Fenstern – zu beseitigen. Zur Finanzierung der Maßnahme wurde eine vom gesetzlichen Normalfall abweichende Regelung zur Kostenverteilung in Form einer Sonderumlage in Höhe von 875.000 Euro erhoben, und zwar verteilt nach Miteigentumsanteilen. Gegen den Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage wendete sich die Klägerin, eine Eigentümerin, mit ihrer Anfechtungsklage. Sie war der Ansicht, dass die Sanierung ausschließlich Bauteile betreffe, für die nach der Gemeinschaftsordnung die Betroffenen aufkommen müssten – unabhängig davon, ob die Schäden neu oder von Anfang an vorhanden gewesen seien.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Wohnungseigentümer vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) durch Vereinbarung abweichen können. Dies umfasse auch die Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Der bislang umstrittene Begriff der „Instandsetzung“ sei nach Auffassung der Richter im Sinne der gefestigten Rechtsprechung weit zu verstehen und schließe daher auch Maßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel ein.